martes, 3 de abril de 2012

Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios.


En el B.O.E. de 10 de marzo de 2012 se ha publicado el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Con esta norma se intenta dar algunas soluciones a muchas familias que, dadas las actuales circunstancias económicas,  no pueden atender el pago de la hipoteca que pesa sobre su vivienda habitual y se ven abocados a un procedimiento hipotecario que finaliza con la privación de dicha vivienda.

El núcleo esencial de las medidas se apoya en el denominado “Código de Buenas Prácticas”, con el que se pretende la reestructuración de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, es decir, la modificación de las condiciones en que fue firmada la hipoteca con el objeto de que pueda asumirse su pago.

Sin embargo las medidas no se aplican sin más a todas las hipotecas. Veamos:

VOLUNTARIEDAD DE LAS ENTIDADES BANCARIAS.

El “Código de Buenas Prácticas” es de adhesión voluntaria por parte de las entidades bancarias. Esto es, que habrá algunas que sí decidan aplicarlo y otras que no, pero a ninguna se impone de forma forzosa. Ahora bien, desde que el momento en que las entidades comuniquen formalmente su adhesión, entonces sí deben someterse imperativamente al “Código”.

Para saber que entidades se adhieren debemos acudir a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, que es el órgano administrativo encargado de la publicación del listado de entidades adheridas. En el B.O.E. del día 12-04-2012 se ha publicado las entidades que han comunicado su adhesión voluntaria al Código de Buenas Prácticas.

¿A QUÉ VIVIENDAS SE APLICA?

El “Código de Buenas Prácticas” no es de aplicación a todas las viviendas que tienen hipoteca sino solamente a aquéllas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:

-     Municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros.
-     Municipios entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros.
-     Municipios entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros.
-     Municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

¿QUIÉN PUEDE SOLICITAR LA APLICACIÓN?

Para solicitar las medidas del “Código de Buenas Prácticas” los deudores de una hipoteca tienen que estar situados en lo que se denomina “umbral de exclusión”. En este umbral se encuentran aquellas personas en que concurren todas y cada una de las siguientes circunstancias:

-     Todos los miembros de la unidad familiar carecen de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. Por unidad familiar se entiende la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
-     La cuota hipotecaria debe ser superior al 60 por 100 de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
-     El conjunto de los miembros de la unidad familiar debe carecer de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
-     La hipoteca debe recaer sobre una única vivienda en propiedad del deudor y concedida para la adquisición de la misma.
-     El crédito o préstamo no debe tener más garantías que la hipotecaria o, si sí las tiene, todas las personas que garanticen la operación deben tener cumplir las circunstancias indicadas en los dos primeros apartados.
-     Por último, si hubiera deudores que no formen parte de la unidad familiar deben estar incluidos en las circunstancias de los tres primeros apartados.

Todas las anteriores circunstancias tienen que justificarse por los correspondientes documentos ante la entidad bancaria.

¿CUÁLES SON LAS MEDIDAS?

El “Código de Buenas Prácticas” incluye tres fases de actuación, que son excluyentes; es decir, no se pasa a una fase posterior si se cumplen los requisitos para la aplicación de una fase anterior. Las fases son las siguientes:

Primera: Se pretende la reestructuración de la deuda hipotecaria, de tal forma que pueda ser asumida por la familia. Ello se hace a través de la aplicación de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización.

Segunda: De no resultar suficiente lo anterior, las entidades podrán (es decir, si así lo quieren y sin que se les pueda imponer) ofrecer a los deudores una quita (plazo de espera) sobre el conjunto de su deuda.

Tercera: Si ninguna de las dos medidas anteriores es viable, los deudores podrán solicitar y las entidades deben aceptar la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda hipotecaria. En este caso, las familias pueden permanecer en su vivienda durante un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible.

… Y MÁS MEDIDAS.

Las medidas del “Código de Buenas Prácticas” se complementan con otras que, en síntesis, son las siguientes:

-     Se moderan los intereses moratorios: los que se abonan por la falta de pago en plazo de las cuotas de la hipoteca (no los intereses que se pagan por el préstamo).
-     Las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo del “Código de Buenas Prácticas” quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.
-     Se simplifica y aclara el procedimiento de ejecución extrajudicial (que no es el más habitual) previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación.
-     Las personas que hubieran sido privadas de su vivienda como consecuencia de un proceso de ejecución hipotecaria podrán ser beneficiarias de las ayudas a los inquilinos en los términos establecidos en el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.


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